楼市金九银十几成镜花水月异株薹草
秦丰农业网 2022-08-27 10:17:03
刚过去的中秋和十一长假期间,房地产市场并没有出现传统的旺季局面。《经济参考报》记者在走访北京、上海等一线城市的一些楼盘发现,长假期间楼市整体表现乏力,多个城市的购房者均以观望为主。接受本报记者采访的多位分析人士表示,开发商降价动力不足、政策压力上升,导致市场有效需求减少,楼市表现乏力在意料之中。专家认为,近期升温的土地市场对楼市走势的影响不可忽视。
市场十一楼市观望的多
7日上午,记者在北京朝阳路发现,几家房产中介仍在醒目位置摆放着喜迎双节的促销海报。几个衣着整洁、满脸热情的购房顾问在路边向过往行人发送印制精美的楼盘广告,同时邀请去店内小坐,但过往路人却鲜有驻足。
在一处我爱我家的门店内,几位工作人员正在电脑前忙碌。看到记者进门便有人上来询问是租房还是买房。当记者随口问道过节看房子的人怎么不多呢。该工作人员说,前两天人很多,现在是旺季。
但根据伟业我爱我家市场研究院的统计数据,截至10月6日,北京二手房市场的新增房源登记量、新增客户登记量、带看量均创下2007年以来国庆假期新高,比如新增有效房源登记量比去年同期上涨了155%,新增有效客户登记量比去年同期上涨了82.5%,带客看房人次比去年同期上涨了166%。
该机构总裁胡景晖告诉《经济参考报》记者,近些年来国庆节期间越来越沉重的出行压力,以及各大景区的人满为患,使得越来越多的人选择留京或在北京近远郊休闲度假。其中不乏趁此难得的节假日看房、选房、肋柱花属买房签约的年轻人。此外,二季度楼市的火热,未来房价继续回落预期的减弱,以及担心四季度可能出台调控新政等多重因素,使得这个国庆节人们对楼市的关注度普遍高于前些年,看房量显著增加。
但是带看成功率(即带看人次和最终达成交易量之间的比率)却创下了历年国庆假期新低。胡景晖认为,人们还是普遍以观望为主,看得多,买得少。
同样观望的还有上海购房者。6日,是为期4天的上海假日楼市十一房展会闭幕的日子。根据主办方公布的数据,展会期间观众人数共计11.6万人次,介于五一房展的9万人次和去年十一房展13万人次之间,人气基本呈持平状态。不过在房展现场,购房者向洮南记者反映最多的是房价与心理价位差距依然很大,买不起、太贵了、太远了——大多数年轻人看完房展后只有一声叹息。
记者在现场看到,参展楼盘仍然以象征性优惠为主,住宅项目折扣最多为9折,其他多是给予几万元到几十万元的优惠,折算下来在9.7到9.9折,不少购房者表示房企优惠力度并不大,与此前的期待有很大差距,目前仍以观望为主,暂不购买。
一家参展企业的工作人员告诉记者,有一些参展项目实际并未开盘,参加房展会就是展示楼盘提前蓄客,试探行情,这些项目尚未有具体价格,因此也没有优惠。上海本地一家龙头地产企业的参展人员告诉记者,开发商资金压力没有去年底那么大了,不会急着降价促销,还有一个原因是降价会让早期业主不满,一旦引起退房事件对企业品牌负面影响很大。参加房展主要是了解市场行情。
同为一线城市的广州和深圳在十一期间也没有出现以往的火爆局面。4日落幕的深圳秋季房地产交易会,业界甚至用冷清来形容。广州寒桐投资顾问有限公司总经理告诉记者,开发商降价动力不足、政策压力上升,导致市场有效需求减少,九月楼市整体表现很平淡。他进一步表示,这些因素使得十月份成交量整体上升的可能性仍然不大,第四季度楼市大概还是平稳发展。但是,近几个月住宅价格有上涨的压力,下一阶段房地产市场调控仍处于关键时期。
调控节前多部委表态降低预期
事实上,十一黄金周期间,楼市没有出现购房热也在很多人意料之中。上海易居房地产研究院副院长杨红旭(微博)分析表示,当前中央调控房地产的态度非常坚决,加上购房者和开发商之间的博弈维持在一个相对平衡的状态,可以预期楼市仍将平稳发展。旺季不旺的特征、供求逐渐合理的趋势,都会给房价上涨带来阻力,银十刮起涨价风的可能性非常小。
中秋和十一长假之前,中央层面多次释放坚持房地产调控信号,业内有分析称这是有意在给假日楼市降温。
9月23日,住建部称,当前房价尚不具备全面反弹的条件,下一步将继续指导督促限购城市严格执行住房限购措施,确保限购措施实施效果,适时对执行调控政策不力、放松调控政策,造成房价过快上涨的地区实行问责。
9月20日,国家税务总局政策法规司相关负责人表示,房产税下一步将扩大试点范围,并逐步建立房地产税制度,房地产税具体深化时间可能在年底或明年初。
9月13日,国土部表示,要对土地交易市场进行监测,重点监测土地溢价率过高、土地底价设定过高等情况,同时跟踪拿地密集企业的开发节奏,杜绝囤地行为。
也正是注意到房地产市场现升温迹象,管理层面开始接连喊话表态,以稳定市场预期。中国房地产学会副会长陈国强表示。这是再次对市场、地方政府进行提醒,不允许放松调控,政策预案也在准备之中。但是,这并不意味着政策会再一度收紧。
而在此之后,广州市国土房管局表示,将对中心城区个别异常高价的住宅项目暂时采取限售措施,主要包括限制预售规模、控制交易节奏等。广州市国土房管局称,近期中心区域高价项目成交增多,造成全市均价结构性上涨,引起市场的不正常波动,误导市场预期。并且表示这种行政化手段也是无奈之举。
为防止十月楼市出现大规模过热现象,在管理层面相继喊话的同时,地方政府给予配合出台限价等政策,为房价上涨预期降温。一位业内人士如此分析指出,十一楼市没有出现火热局面在意料之中。
记者在采访中发现,尽管推盘项目众多,但与往年不同的是,采用降价促销的楼盘却少之又少。房企重心正从重交易转化为重展示。北京中原市场研究部总监张大伟在接受《经济参考报》记者采访时表示,多部委的表态不容忽视,因此房企在定价策略上不得不考虑周全。
预警土地市场局部升温引发担忧
与黄金周期间楼市交易情况不同的是,节前的土地市场确实可以用火热来形容。肾苞草9月29日北京市国土局8宗地块集中成交,这些地块虽然大部分都位于郊区,但由于位置较好,引来许多大型房企激烈竞争。从价格上来看,除一宗溢价率较低以外,其余7宗土地溢价率都超过35%以上,其中4宗溢价率甚至超过40%。
据链家地产市场研究部统计数据,9月北京市土地出让金约257.37亿,2010年以来的最高纪录,仅次于2009年12月。其中经营性用地土地出让金254.7亿元,溢价率达36.4%。
另外,中原地产在针对13个重点城市土地市场的监测数据显示,9月前27天土地供应比8月同期增加了16%。其中,居住用地和商办用地分别增加了13%和24%。成交方面,9月前27天同比8月同期增加了31%。其中,居住用地和商办用地分别增加了15%和87%。
中原地产张大伟分析称,大部分开发商已经选择了在9月份大量拿地,表示市场开始出现转向,大部分开发商都已经从上半年的悲观转为乐观,拿地积极性高涨。另外,由于住宅价格环比在继续上涨,对这些企业而言,此后的新增供应将主要表现在涨价幅度上。
此前,为稳定土地市场,北京市已暂停了10块土地的出让,上海也暂停了一宗准地王地块出让。但业内普遍认为,地方政府的临时管制措施只是暂时放缓土地市场节奏,难以改变市场预期,第四季度土地市场和房地产市场仍会继续上涨。
记者注意到,土地市场的变化正在影响购房者心态。一些购房者普遍认为,面粉热销会导致面包随之涨价。土地市场升温,房价自然很可能进一步上涨。一位分析人士据此指出,土地市场升温与楼市成交连月回升、经济下行压力加大等多方因素叠加,将增大房价反弹压力,弱化楼市调控成果。
该人士指出,在楼市调控的关键期,应该引导开发商更加理性、谨慎拿地,防止出现地王、高溢价地块形成负面效应。此外,还需尽快启动与房地产相关的财税、土地等方面改革,通过制度化方糙轴蕨式解决地方政府财权事权不匹配、收入支出不对等问题。只有使地方政府摆脱土地财政依赖以后,才能彻底巩固楼市调控已经取得的成果。
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